旧村改造一头连着城市更新大局，一头承载百姓安居期盼，本应是多方共赢的民生实事。然而峰南社区天福雅苑棚改项目，却陷入历时近十年的亿元级司法缠斗。文登国君房地产开发有限公司与峰南社区股份经济合作社多次互诉，历经一审、二审、重一审，（2026）鲁 10 民终 428 号案件目前处于二审阶段。棚改专项资金、拆迁逾期损失、安置面积核算、垫付规费分摊、借款抵扣、地块解除赔偿等多重争议交织，这起纠纷早已超越普通商事案件，折射出旧改合作模式下契约订立、权责划分、司法裁判、集体资产保护与民营企业权益保障交织的现实命题。
项目之初，街道办、社区、开发企业三方签订《旧村改造合作开发协议书》，确立 “社区出地、负责拆迁交付净地，开发企业全额出资开发运营，项目独立核算、按约分配收益” 的合作模式。各方初衷十分明确：盘活集体土地，改善村民居住条件，企业获取合理开发回报，实现多方共赢。但理想的协议落地便遭遇现实难题。按照约定，峰南社区应当按期于2012年9月13日前完成拆迁交付净地，实际拆迁工作拖沓，直至 2017 年 9 月才全部完成。拆迁延期直接造成开发企业窝工停工、人员设备闲置，财务成本大幅攀升，产生两千九百多万元窝工及管理损失，也埋下后续巨额纠纷的种子。
项目中途合作发生重大调整，2016 年双方协议解除 53 亩地块的开发合作，项目开发范围缩减。但各方没有及时通过补充协议，把安置面积调整、成本分摊、利润结算等新权责书面固化。由此，双方对原协议 21500㎡安置住宅、2300㎡门面房的性质产生根本性分歧：企业主张，21500㎡安置房中包括的53亩地块中2200㎡安置面积不应由企业承担，门面房属于利润抵顶，并非无偿赠送；安置房转为代销房源后，代售房款归属、配套成本分担同样各执一词。
开发企业提出，人防易地建设费、契税印花税、水电燃气、河道改造等净地交付相关配套成本，均由企业先行垫付；因拆迁逾期产生的窝工损失，企业提交证据并申请司法鉴定，一审驳回鉴定申请，该部分损失未获认定。案件还存在程序层面争议：1600 万元社区借款本息，在社区未提出抵扣诉求的情况下，一审直接将借款本息与售房款抵扣，企业认为属于超诉讼请求裁判。
除此之外，国开行 9625 万元棚改专项贷款使用、企业先行支付4000多万元棚改税费减免落实、地块解除后的预期利润损失、垫付资金利息、营销费用分摊，每一项都涉及巨大经济利益。企业已向山东省高级人民法院提交督办申请，认为一审存在合同定性偏差、事实查明不全、法律适用错误等问题，希望二审查清全部事实，平等保护民营企业参与棚改的合法权益。峰南社区股份经济合作社也坚持自身诉讼主张，多方诉求对立，让案件矛盾进一步复杂化。
天福街道办事处曾介入矛盾化解，出具《依法分类答复书》，推动峰南社区表达调解意愿。但开发企业明确，不拒绝二审法庭主持调解，但调解不能以企业单方面无底线让步为代价。调解必须以完整项目对账为前提，厘清棚改资金流向、开发成本、垫付费用、违约损失、安置面积、借款本息与销售收益，社区需要拿出实质性落地的调解方案，协商结果全部落实书面协议；若只是形式参与调解、回避核心争议，则不具备调解基础，请求法院依法裁判。
旧改项目兼具市场化开发与基层民生双重属性，不同于普通商品房开发。一边是集体资产安全与村民安居诉求，另一边是民营企业巨额投入之后的生存与合理回报。商业合作存在风险，但风险应当建立在契约清晰、权责对等的基础之上。复盘本案，也暴露出不少旧改项目的共性短板：早期协议侧重约定收益分配，对拆迁逾期责任、净地交付标准、安置方案变更处置、地块部分解除后的清算规则、规费承担、垫付资金计息、司法鉴定启动条件等关键细节约定模糊。发生规划调整、合作范围变更之后，又没有及时补签协议固化权责，等到亿元级利益冲突爆发，很多事实缺少书面依据，只能交由司法机关甄别裁量。
本案二审审理，既要梳理繁杂账目、合同条款与证据材料，也需要兼顾实体公正与程序正当。裁判应当回归契约本意，尊重签约各方当时的真实意思；正视旧改拆迁难、周期长的行业现实，审慎对待司法鉴定申请，严守不超诉讼请求裁判的程序底线；对于涉及公共利益的棚改专项资金线索，应当严谨核查，回应各方关切。
旧村改造的初心，是改善人居环境，守护集体资产，保障企业正当经营收益。期待二审全面查清事实，恪守契约精神，平等保护集体经济组织与民营企业合法权益，作出经得起法律与现实检验的裁判，也为同类旧改项目提供参考，让城市更新真正回归惠民本源。
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